Jeśli wybrałeś już mieszkanie i sprawdziłeś kto
jest jego właścicielem, możesz podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek.
Umowa przedwstępna nie jest konieczna. Jeśli sprzedającemu zależy na czasie, a ty jesteś zdecydowany i masz pieniądze, możecie od razu spisać umowę właściwą sprzedaży. Gdy jednak starasz się o kredyt (formalności zajmą trochę czasu), a chcesz mieć pewność, że nikt cię nie ubiegnie i mieszkania nie kupi przed tobą, warto ją spisać.
Lepiej u notariusza Podpisanie umowy przedwstępnej powinno (choć nie musi) odbyć się w obecności notariusza. Forma aktu notarialnego jest dla ciebie najbezpieczniejsza. Łatwiej będzie ci dochodzić swoich praw w razie ewentualnych kłopotów (sprzedawca odmówi ci sprzedania mieszkania i zwrotu wpłaconej kwoty zadatku). Akt ten stanie się wówczas tytułem egzekucyjnym na równi z prawomocnym wyrokiem sądu – gdy zostanie zaopatrzony w klauzulę wykonalności, będzie podstawą egzekucji.
Co w umowie W umowie przedwstępnej koniecznie muszą się znaleźć: * informacje o mieszkaniu (adres, metraż, sposób nabycia prawa własności przez sprzedającego), * określenie stron (dane kupującego i sprzedającego), * cena, * termin oraz forma zapłaty, * zobowiązania obu stron, jakie muszą wypełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej, * wysokość zadatku, * data wydania nieruchomości.
Zwróć uwagę, by te informacje były podane precyzyjnie. Termin wpłaty reszty pieniędzy może zostać określony, np. „nie później niż 1 czerwca”. Taki zapis da ci możliwość wcześniejszego zakończenia transakcji, a jednocześnie zabezpieczy cię na wypadek przedłużania się załatwiania formalności związanych z uzyskaniem kredytu. Wzór umowy przedwstępnej znajdziesz w internecie na stronach poświęconych nieruchomościom, np. postalu Krajowego Rynku Nieruchomości www.krn.pl.
Zadatek, a nie zaliczka Po podpisaniu umowy przedwstępnej wpłacasz sprzedającemu zadatek (w terminie określonym w tej umowie). Możesz też zrobić to wcześniej – umowa będzie potwierdzeniem tego faktu. Zadatek wynosi zwykle 10 proc. wartości mieszkania. Jeśli umowę spisujecie bez notariusza, pamiętaj, by forma tej wpłaty koniecznie została nazwana zadatkiem (nie zaliczką!). Od tego zależy twoje późniejsze prawo do ewentualnego zwrotu pieniędzy. Gdy sprzedający wycofa się z umowy, będzie musiał zwrócić ci zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli to ty zrezygnujesz, nie odzyskasz pieniędzy, bo zadatek przepada. Ta zasada uregulowana jest w kodeksie cywilnym (art. 394). •
ILE TO KOSZTUJE Sporządzenie aktu notarialnego Zależy od wartości nieruchomości i wynosi: * do 3.000 zł – 100 zł * powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3.000 zł * powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10.000 zł * powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30.000 zł * powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł * powyżej 1.000.000 zł – 5.710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1.000.000 zł.
Opłata za czynności cywilnoprawne Zależy od wartości nieruchomości i wynosi 2 procent tej kwoty. Pobierana jest zarówno w przypadku mieszkania własnościowego, jak i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
Opłaty sądowe * odpis księgi wieczystej nieruchomości – 30 zł * założenie księgi wieczystej dla nieruchomości – 60 zł * wpis własności do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł
Z deweloperem do notariusza
Umowę przedwstępną z deweloperem także powinniśmy zawrzeć u notariusza. Sama forma pisemna nie gwarantuje nabywcy żadnej ochrony prawnej – nie będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy przeniesienia, gdyż nie jest ona w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, tj. aktu notarialnego. O czym warto pamiętać? Zapisy w niej powinny być jednoznaczne i precyzyjne. Deweloper nie powinien mieć możliwości zmiany postanowień umowy po jej podpisaniu przez klienta (chyba że dopuszcza to obustronnie zaakceptowany aneks). Kary umowne i odsetki za opóźnienie powinny być równe dla obu stron. Termin przekazania mieszkania i podpisania aktu notarialnego powinny być precyzyjnie określone. Deweloper zawsze powinien ponosić odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy. Często deweloperzy dopuszczają w umowach zmianę terminu zakończenia kolejnych etapów prac na wcześniejszy. Pozornie leży to w interesie klienta, ale wiąże się z koniecznością dokonania wcześniejszych wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeżeli klient nie będzie dysponował w tym czasie pieniędzmi i spóźni się z wpłatą kolejnej raty, może zapłacić odsetki za opóźnienie lub karę umowną (o ile jest przewidziana w umowie), czasami może dojść też do zerwania przez dewelopera umowy.
Umowa przedwstępna nie jest konieczna. Jeśli sprzedającemu zależy na czasie, a ty jesteś zdecydowany i masz pieniądze, możecie od razu spisać umowę właściwą sprzedaży. Gdy jednak starasz się o kredyt (formalności zajmą trochę czasu), a chcesz mieć pewność, że nikt cię nie ubiegnie i mieszkania nie kupi przed tobą, warto ją spisać.
Lepiej u notariusza Podpisanie umowy przedwstępnej powinno (choć nie musi) odbyć się w obecności notariusza. Forma aktu notarialnego jest dla ciebie najbezpieczniejsza. Łatwiej będzie ci dochodzić swoich praw w razie ewentualnych kłopotów (sprzedawca odmówi ci sprzedania mieszkania i zwrotu wpłaconej kwoty zadatku). Akt ten stanie się wówczas tytułem egzekucyjnym na równi z prawomocnym wyrokiem sądu – gdy zostanie zaopatrzony w klauzulę wykonalności, będzie podstawą egzekucji.
Co w umowie W umowie przedwstępnej koniecznie muszą się znaleźć: * informacje o mieszkaniu (adres, metraż, sposób nabycia prawa własności przez sprzedającego), * określenie stron (dane kupującego i sprzedającego), * cena, * termin oraz forma zapłaty, * zobowiązania obu stron, jakie muszą wypełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej, * wysokość zadatku, * data wydania nieruchomości.
Zwróć uwagę, by te informacje były podane precyzyjnie. Termin wpłaty reszty pieniędzy może zostać określony, np. „nie później niż 1 czerwca”. Taki zapis da ci możliwość wcześniejszego zakończenia transakcji, a jednocześnie zabezpieczy cię na wypadek przedłużania się załatwiania formalności związanych z uzyskaniem kredytu. Wzór umowy przedwstępnej znajdziesz w internecie na stronach poświęconych nieruchomościom, np. postalu Krajowego Rynku Nieruchomości www.krn.pl.
Zadatek, a nie zaliczka Po podpisaniu umowy przedwstępnej wpłacasz sprzedającemu zadatek (w terminie określonym w tej umowie). Możesz też zrobić to wcześniej – umowa będzie potwierdzeniem tego faktu. Zadatek wynosi zwykle 10 proc. wartości mieszkania. Jeśli umowę spisujecie bez notariusza, pamiętaj, by forma tej wpłaty koniecznie została nazwana zadatkiem (nie zaliczką!). Od tego zależy twoje późniejsze prawo do ewentualnego zwrotu pieniędzy. Gdy sprzedający wycofa się z umowy, będzie musiał zwrócić ci zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli to ty zrezygnujesz, nie odzyskasz pieniędzy, bo zadatek przepada. Ta zasada uregulowana jest w kodeksie cywilnym (art. 394). •
ILE TO KOSZTUJE Sporządzenie aktu notarialnego Zależy od wartości nieruchomości i wynosi: * do 3.000 zł – 100 zł * powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3.000 zł * powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10.000 zł * powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30.000 zł * powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł * powyżej 1.000.000 zł – 5.710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1.000.000 zł.
Opłata za czynności cywilnoprawne Zależy od wartości nieruchomości i wynosi 2 procent tej kwoty. Pobierana jest zarówno w przypadku mieszkania własnościowego, jak i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
Opłaty sądowe * odpis księgi wieczystej nieruchomości – 30 zł * założenie księgi wieczystej dla nieruchomości – 60 zł * wpis własności do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł
PAMIĘTAJ
* Umowa przedwstępna nie może zawierać nieprecyzyjnych informacji, np. że właściciel opuści mieszkanie, kiedy znajdzie sobie nowe. * Nie wolno także zawierać jej pod warunkiem, że właściciel mieszkania sprzeda ci je, jeśli nie znajdzie kupca, który złoży mu lepszą ofertę. * Umowa ostateczna musi być zawarta notarialnie, bo inaczej będzie nieważna. Jeśli korzystasz z kredytu, znajdzie się w niej zapis, że zapłata kredytowanej części nastąpi w określonym czasie po podpisaniu aktu notarialnego (np. w ciągu 5 dni roboczych). Bank uruchamia kredyt, dopiero gdy zobaczy umowę sprzedaży.
* Umowa przedwstępna nie może zawierać nieprecyzyjnych informacji, np. że właściciel opuści mieszkanie, kiedy znajdzie sobie nowe. * Nie wolno także zawierać jej pod warunkiem, że właściciel mieszkania sprzeda ci je, jeśli nie znajdzie kupca, który złoży mu lepszą ofertę. * Umowa ostateczna musi być zawarta notarialnie, bo inaczej będzie nieważna. Jeśli korzystasz z kredytu, znajdzie się w niej zapis, że zapłata kredytowanej części nastąpi w określonym czasie po podpisaniu aktu notarialnego (np. w ciągu 5 dni roboczych). Bank uruchamia kredyt, dopiero gdy zobaczy umowę sprzedaży.
Umowę przedwstępną z deweloperem także powinniśmy zawrzeć u notariusza. Sama forma pisemna nie gwarantuje nabywcy żadnej ochrony prawnej – nie będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy przeniesienia, gdyż nie jest ona w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, tj. aktu notarialnego. O czym warto pamiętać? Zapisy w niej powinny być jednoznaczne i precyzyjne. Deweloper nie powinien mieć możliwości zmiany postanowień umowy po jej podpisaniu przez klienta (chyba że dopuszcza to obustronnie zaakceptowany aneks). Kary umowne i odsetki za opóźnienie powinny być równe dla obu stron. Termin przekazania mieszkania i podpisania aktu notarialnego powinny być precyzyjnie określone. Deweloper zawsze powinien ponosić odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy. Często deweloperzy dopuszczają w umowach zmianę terminu zakończenia kolejnych etapów prac na wcześniejszy. Pozornie leży to w interesie klienta, ale wiąże się z koniecznością dokonania wcześniejszych wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeżeli klient nie będzie dysponował w tym czasie pieniędzmi i spóźni się z wpłatą kolejnej raty, może zapłacić odsetki za opóźnienie lub karę umowną (o ile jest przewidziana w umowie), czasami może dojść też do zerwania przez dewelopera umowy.
KredytPlus.pl
Komentarze
Prześlij komentarz